Как штурмовать небо

Возведение жилья: недорого и быстро

Подготовлено Андреем Глауберманом, директором института ускорения проектирования и строительства

Задача:

К нам обратился заказчик из Украины с вопросом о массовом строительстве социального жилья и реконструкции ветхого жилого фонда. Ограничение N 1: необходимо строить так, чтобы проекты были самоокупаемыми. Государство помогает в этом проекте, всем кроме денег, поскольку бедное. Соответственно, цена продажи должна быть в районе 300 долл./кв.м., что существенно ниже себестоимости изготовления одного кв.м. Второе важное ограничение состоит в том, что значительная часть площадок расположена в зоне, где строительство запрещено законодательно большую часть года. Соответственно, привычные сроки строительства для 9-14-этажных зданий — от полугода и выше — не подходят.

Решение:

Опыт показывает, что осуществление проекта возможно в случае применения методов Лин.

1) Вопрос снижения стоимости.

Мы проанализировали соответствующий опыт наших иностранных коллег по каналам института. Минимальная цена, которую нам назвали — 750 долл. за «квадрат». Мы сравнили ее со средней ценой на аналогичные проекты в России, и оказалось, что она примерно в два-три раза ниже (за счет более низкой стоимости рабочей силы и цен на стройматериалы). Соответственно, это дает нам основания для прогнозирования экономии за счет ускорения известных нам процессов, и говорить о перспективной цене в районе 220-250 долл. за 1 кв. м.

2) Вопрос сокращения сроков.

Мы проанализировали варианты, и нашли специалистов на Западе, которые имеют опыт реализации таких проектов, как монтаж семиэтажного дома за несколько рабочих дней. Это осуществляется за счет детальной проработки узлов здания, переноса строительных работ в цех, префабрикации.

Переговоры с местными специалистами и предварительные подсчеты вывели нас стоимость в 330 долл. за 1 кв. м. на нашем рынке, при сроках исполнения около четырех месяцев (на стройплощадке, без учета проектирования). Это цена черновой отделки без стоимости фундамента и подключения инженерных систем. Пока мы еще не проводили детального анализа, который позволял бы нам аргументировано утверждать, что в данном регионе 330 долл. за 1 кв. м — минимально возможная цена, и четыре месяца — минимально возможные сроки. Но это уже неплохие показатели, которые позволят выходить на некоторые сегменты рынка, например на рынок элитного жилья и коммерческой недвижимости.

Мы считаем, что дальнейшее снижение себестоимости и сокращение сроков возможно за счет отработки схемы. А также обучения — подрядчик незнаком с моделью Лин-строительства, но использует одну из технологий так называемых быстровозводимых конструкций. Мы стремимся к лучшим образцам, но это потребует заведомо более года.

Еще одно важное преимущество Лин — сочетание низкой себестоимости и свободы в выборе архитектурных решений. Традиционно дешевизна квадратного метра достигается за счет массовой застройки. Так, в панельных домах, все квартиры (или все кроме квартир первого этажа) одинаковы. Более того, один проект тиражируется множество раз. Это дает возможность распределить затраты на проектирование на несколько однотипных строений (такой феномен обыгран в прологе фильма «Ирония судьбы или с легким паром»). Себестоимость снижается, но, к сожалению, подобное решение негативно влияет на облик городов и ценность готовых объектов для клиентов.

Методология Лин, напротив, позволяет снять эти ограничения в архитектуре. Использование стандартных элементов, узлов и процессов — это платформа, на которой можно производить целое семейство продуктов (дома могут быть разной этажности, интерьера и экстерьера). Это почти не отображается на себестоимости квадратного метра, а потенциальный жилец не будет копать глубоко и выяснять, что все дома построены по одной и той же технологии. Это можно сравнить с веб-дизайном: догадаться, что сайты сделаны на одной платформе, так называемом конструкторе сайтов, могут только искушенные специалисты. При этом затраты на разработку абсолютно непохожих сайтов примерно одинаковы и зависят от второстепенных параметров.

При начале организации работ мы столкнулись с существенной трудностью — невозможностью найти партнеров для данного проекта. Первые три компании отказали нам, ссылаясь на разные причины, но мы чувствовали их неготовность менять свою производственную систему под заказчика (грубо говоря – «могу копать. Могу не копать»). Нам же для успеха необходима от подрядчика гибкость. Еще важнее его вовлеченность в наш инновационный проект, который сам по себе является для подрядчика определенным фактором риска. Поэтому мы вынуждены в качестве основы нашего взаимодействия использовать особый вид интегрированного контракта, где все учитываются все эти тонкие моменты. Это существенно удлиняет подготовительную фазу проекта (не влияя, при этом на протяженность всего проекта). Также на данном этапе реализации украинского проекта в целом удлиняется детальная проработка проекта. Однако это инвестиции разового характера, направленные на отработку модели, которые в каком-то виде останутся и в будущем.